Antes de visitar pisos conviene saber una cosa: cuánto dinero te prestará realmente el banco. No es lo mismo lo que te gustaría pedir que lo que tus ingresos permiten. En esta guía te explicamos cómo calculan los bancos tu capacidad de endeudamiento, cuánta hipoteca puedes pedir según tu sueldo neto y qué factores pueden aumentarla o reducirla.
La regla básica: no superar el 35 % de tus ingresos
La referencia más extendida es que la cuota mensual de todas tus deudas no debería superar el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales. El 35 % es la recomendación general que se asocia al Banco de España, y es el límite que la mayoría de entidades toma como techo en la práctica.
Hay un detalle importante: ese porcentaje no se aplica solo a la hipoteca, sino a la suma de todas tus cuotas. Si ya pagas un préstamo del coche, un crédito personal o las cuotas de una tarjeta a plazos, esa cantidad se resta de lo que el banco considera que puedes destinar a la hipoteca.
Cuota máxima disponible = (Ingresos netos mensuales × 0,35) − otras cuotas de deudas
El segundo límite: el banco financia como máximo el 80 %
Además del límite de ingresos, existe otro: el banco no suele prestarte más del 80 % del valor de tasación o de compraventa de la vivienda (se toma el menor de los dos). Eso significa que, aunque tu sueldo aguante una cuota mayor, tendrás que aportar de tu bolsillo, como mínimo, el 20 % restante.
Además, a ese 20 % hay que sumar los gastos de la compra (impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación), que dependen de la comunidad autónoma y de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Es habitual estimarlos en torno a un 10-12 % del precio, aunque debes calcularlos para tu caso concreto.
Algunos perfiles muy sólidos (por ejemplo, ciertos funcionarios o clientes con alta vinculación) pueden llegar a conseguir financiaciones superiores al 80 %, pero no es lo habitual y no conviene contar con ello.
Cómo calcular tu hipoteca máxima paso a paso
- Suma tus ingresos netos mensuales (lo que te llega a la cuenta cada mes, no el bruto). Si cobras 14 pagas, calcula la media mensual.
- Multiplica por 0,35 para obtener tu cuota máxima total.
- Resta las cuotas de otras deudas (coche, préstamos, tarjetas a plazos).
- Elige un plazo y un tipo de interés para convertir esa cuota máxima en un importe de préstamo.
- Comprueba el límite del 80 %. Divide la hipoteca entre 0,80 para saber el precio máximo de vivienda que podrías comprar.
- Calcula el ahorro que necesitas: el 20 % de entrada más los gastos.
Tabla orientativa según tu sueldo neto
La siguiente tabla parte de un tipo de interés del 3 % y un plazo de 25 años, sin otras deudas. Son cifras ilustrativas: el tipo real que te ofrezca cada banco puede ser distinto y cambiará los resultados.
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima (35 %) | Hipoteca máxima aprox. | Precio de vivienda aprox. | Ahorro necesario aprox. |
|---|---|---|---|---|
| 1.200 € | 420 € | 88.600 € | 110.700 € | 35.400 € |
| 1.500 € | 525 € | 110.700 € | 138.400 € | 44.300 € |
| 2.000 € | 700 € | 147.600 € | 184.500 € | 59.000 € |
| 2.500 € | 875 € | 184.500 € | 230.700 € | 73.800 € |
| 3.000 € | 1.050 € | 221.400 € | 276.800 € | 88.600 € |
| 4.000 € | 1.400 € | 295.300 € | 369.100 € | 118.100 € |
Cómo leerla: el precio de vivienda se obtiene dividiendo la hipoteca entre 0,80, y el ahorro necesario suma el 20 % de entrada más unos gastos estimados del 12 % del precio. Si compras en una zona con impuestos más bajos o más altos, la cifra variará.
[ACTUALIZAR ANTES DE PUBLICAR: sustituir el 3 % por el tipo medio de las hipotecas nuevas en España según el último dato del Banco de España o del INE, con su fecha.]
Un ejemplo práctico
Imagina a una persona con un sueldo neto de 2.000 € al mes:
- Su cuota máxima al 35 % sería de 700 €.
- Con un tipo del 3 % a 25 años, eso se traduce en una hipoteca de unos 147.600 €.
- Si el banco financia el 80 %, podría aspirar a una vivienda de unos 184.500 €, y necesitaría alrededor de 59.000 € ahorrados entre entrada y gastos.
Ahora supongamos que esa misma persona paga 200 € al mes de un préstamo del coche. Su cuota disponible baja a 500 €, y la hipoteca máxima cae a unos 105.400 €, es decir, unos 42.000 € menos. Por eso conviene liquidar deudas pequeñas antes de pedir una hipoteca.
Efecto del plazo: más años, más hipoteca (pero más intereses)
Ampliar el plazo reduce la cuota mensual y, por tanto, aumenta la hipoteca que el banco te puede conceder. Con la misma cuota de 700 € y un tipo del 3 %:
| Plazo | Hipoteca máxima aprox. |
|---|---|
| 20 años | 126.200 € |
| 25 años | 147.600 € |
| 30 años | 166.000 € |
Pero ojo: un plazo más largo implica pagar más intereses en total. Además, muchas entidades limitan la edad a la que debe terminar el préstamo (habitualmente en torno a los 70-75 años), por lo que el plazo máximo disponible depende de tu edad.
Qué más mira el banco aparte de tu sueldo
La capacidad de endeudamiento es solo una parte del análisis. Antes de aprobar tu hipoteca, el banco evalúa tu solvencia de forma global:
- Estabilidad laboral. Un contrato indefinido o ser funcionario suma puntos. Con contrato temporal o siendo autónomo, suelen pedir más antigüedad y documentación.
- Antigüedad en el empleo. Cuanto más tiempo llevas en tu puesto, mejor.
- Historial de pagos. Impagos o inclusión en ficheros de morosos pueden cerrarte la puerta. El banco también consulta la CIRBE, el registro de riesgos del Banco de España.
- Ahorro previo. Demostrar que ya ahorras de forma regular es una señal muy valorada.
- Otras deudas y compromisos. Ya vimos su efecto en el cálculo.
- Edad y plazo. Como hemos comentado, influye en la duración máxima.
- Valor de tasación de la vivienda. Si la tasación sale por debajo del precio de compra, el 80 % se calcula sobre el valor menor y tendrás que aportar más dinero.
La normativa obliga a las entidades a evaluar con rigor tu capacidad de devolver el préstamo antes de concedertelo, no solo a mirar tu nómina.
Cómo aumentar la hipoteca que te pueden dar
Si la cifra que te sale es inferior a lo que necesitas, puedes mejorarla:
- Cancelar deudas antes de solicitar la hipoteca, empezando por las de cuota más alta en proporción a lo que debes.
- Aportar más ahorro, de modo que pidas menos dinero y sea más fácil cumplir el ratio.
- Solicitar la hipoteca entre dos personas. Los ingresos de ambos se suman, aunque también ambos responderéis de la deuda.
- Alargar el plazo, siendo consciente de que pagarás más intereses.
- Mejorar tu perfil: estabilidad laboral, historial limpio y ahorro regular.
- Consultar las ayudas y avales públicos disponibles en tu comunidad autónoma, algunos pensados para jóvenes o primeras viviendas. Sus condiciones cambian, así que verifícalas en la fuente oficial.
- Comparar varias entidades. Cada banco valora el riesgo de forma distinta y puede aceptar un perfil que otro rechaza.
Que el banco te la conceda no significa que te la puedas permitir
El límite del 35 % es un techo, no un objetivo. Pagar el máximo permitido puede dejarte sin margen para imprevistos, ocio, ahorro o una subida de tipos si tu hipoteca es variable. Antes de decidir:
- Calcula cuánto te queda al mes tras pagar la cuota, el resto de gastos fijos y las facturas de la vivienda (comunidad, IBI, seguros, suministros).
- Prueba qué pasaría con tu cuota si los tipos subieran uno o dos puntos.
- Valora si prefieres una cuota inferior al límite máximo para tener tranquilidad.
Errores habituales
- Calcular con el sueldo bruto en lugar del neto.
- Olvidarse de las otras deudas, incluidas las tarjetas y las compras a plazos.
- No contar los gastos de la compra (impuestos, notaría, registro, tasación) a la hora de estimar el ahorro necesario.
- Dar por hecho que el banco prestará el 100 %, cuando lo normal es el 80 %.
- Pedir siempre el máximo, sin dejar colchón para imprevistos.
- Acudir a un solo banco. Compara al menos varias ofertas.
Conclusión
Como regla general, el banco te prestará lo que permita una cuota de hasta el 35 % de tus ingresos netos, con un límite del 80 % del valor de la vivienda, siempre que tu perfil sea sólido. Calcula tu cuota máxima, resta tus deudas, conviértela en un importe según el plazo y el tipo, y comprueba cuánto ahorro necesitas aportar. Después, no te quedes en lo máximo: elige una cuota con la que puedas vivir cómodamente.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado. Los cálculos son orientativos y las condiciones reales dependen de cada entidad. Consulta siempre la oferta concreta y, si lo necesitas, a un profesional autorizado.