El impuesto que pagas al comprar una casa depende de una pregunta: ¿es nueva o de segunda mano? En una vivienda usada pagas el ITP; en una nueva, IVA y Actos Jurídicos Documentados. En Andalucía, además, hay tipos reducidos que pueden recortar la factura de forma notable. Aquí tienes las cifras y los pasos para no pagar de más.
Vivienda de segunda mano: el ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es un tributo autonómico que se paga al comprar una vivienda usada. En Andalucía:
- Tipo general: 7 %.
- Tipo reducido del 6 %: vivienda habitual cuyo valor no supere los 150.000 euros, si se cumplen los requisitos.
- Tipo reducido del 3,5 %: para colectivos concretos que compran su vivienda habitual, como jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad, víctimas de violencia de género o del terrorismo y compradores en municipios con riesgo de despoblación, según las condiciones de cada caso.
Antes de la reforma de 2021 había tres tipos que subían con el valor de la vivienda (8 %, 9 % y 10 %). Si encuentras esa información, está desactualizada.
Ejemplo para una vivienda de 150.000 €
| Tipo aplicado | ITP a pagar |
|---|---|
| 7 % (general) | 10.500 € |
| 6 % (vivienda habitual ≤ 150.000 €) | 9.000 € |
| 3,5 % (jóvenes, familias numerosas, etc.) | 5.250 € |
Sobre qué valor se calcula
El impuesto se calcula sobre la base imponible, que normalmente es el mayor entre el precio pactado y el valor de referencia de la vivienda fijado por la Administración. Por eso a veces el ITP resulta mayor de lo que esperas al multiplicar el precio por el porcentaje. Pregunta a tu gestor o consulta el valor de referencia antes de cerrar la compra.
Vivienda nueva: IVA y AJD
En la compra de una vivienda nueva o a estrenar al promotor no se paga ITP, sino:
- IVA: el tipo habitual para vivienda es del 10 % sobre el precio.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): en Andalucía, un 1,2 % sobre el valor de la escritura.
Ejemplo con una vivienda nueva de 150.000 € (precio sin IVA): 15.000 € de IVA + 1.800 € de AJD = 16.800 € en impuestos. Es una cifra superior a la del ITP de una vivienda usada del mismo precio, y conviene tenerla en cuenta al calcular cuánto necesitas ahorrar.
Cuándo y cómo se paga el ITP
- Firmas la escritura ante notario.
- Presentas el modelo 600 en la Agencia Tributaria de Andalucía (normalmente a través de tu gestor).
- Pagas el impuesto dentro del plazo legal, que en Andalucía suele ser de dos meses desde la firma; verifica el plazo vigente.
- Inscribes la escritura en el Registro de la Propiedad, que exige el justificante del pago.
Si presentas fuera de plazo pueden aplicarse recargos, así que no lo dejes para el final.
Cómo acreditar el tipo reducido
El tipo reducido hay que solicitarlo y justificarlo al presentar el impuesto, con la documentación que corresponda (edad, familia numerosa, discapacidad, vivienda habitual, etc.). Si no se acredita bien, podrías tributar al 7 % y después tener que reclamar. Es uno de los errores más habituales, así que merece la pena revisarlo con el gestor.
Deducciones en el IRPF
- Deducción estatal por vivienda habitual: desapareció para las viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de 2013. Solo la mantienen quienes ya la venían aplicando por compras anteriores (régimen transitorio). Si compras ahora, no puedes aplicarla por la hipoteca.
- Deducciones autonómicas: algunas comunidades ofrecen deducciones propias en el IRPF ligadas a la vivienda. Consulta en la Agencia Tributaria de Andalucía las que estén vigentes y los requisitos, porque cambian con frecuencia.
- Gastos que no se deducen en la compra de tu vivienda habitual, como los intereses o los impuestos de la compra, salvo que la normativa vigente indique lo contrario para tu caso.
Si la vivienda no es tu residencia habitual (por ejemplo, la compras para alquilarla), el tratamiento fiscal es distinto y se aplican otras reglas sobre los gastos deducibles y los rendimientos del alquiler.
Otros costes ligados a la compra
Además de los impuestos, cuenta con notaría, registro, gestoría y tasación. Conjuntamente, los gastos de comprar suelen suponer entre un 8 % y un 13 % del precio. En una vivienda de segunda mano en Andalucía, con ITP del 7 %, la referencia para el ahorro total (entrada del 20 % más gastos) ronda el 28 % del precio.
Consejos para pagar lo justo
- Comprueba si cumples los requisitos de algún tipo reducido antes de firmar.
- Pide al gestor que calcule el ITP con el valor de referencia, no solo con el precio.
- Guarda la documentación que acredite tu condición (edad, familia numerosa, discapacidad).
- Presenta el modelo 600 a tiempo.
- Revisa siempre la fecha de la información: los tipos y requisitos pueden cambiar.
Conclusión
En Andalucía, comprar una vivienda usada cuesta un 7 % de ITP, que baja al 6 % o al 3,5 % si cumples los requisitos; una vivienda nueva paga IVA del 10 % más un 1,2 % de AJD. La deducción estatal por vivienda habitual ya no existe para compras recientes. Informarte antes de firmar puede ahorrarte varios miles de euros.
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni legal. Los tipos, requisitos y plazos pueden cambiar; verifícalos con la Agencia Tributaria de Andalucía, tu gestoría o un asesor fiscal antes de comprar.