La respuesta corta: el banco puede exigirte ciertos seguros, pero no puede obligarte a contratarlos con él. Puedes llevar una póliza equivalente de otra aseguradora. Y los demás productos que te ofrezcan (tarjetas, planes de pensiones, etc.) no pueden imponerse como condición. Veamos los matices.
Qué dice la ley
Desde el 16 de junio de 2019 rige la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Su regla general es que las ventas vinculadas están prohibidas: un banco no puede exigirte contratar productos adicionales (seguros, tarjetas, planes de pensiones, etc.) como condición para concederte la hipoteca.
Lo que sí permite la ley es la venta combinada: ofrecerte la hipoteca junto con otros productos de forma opcional, normalmente a cambio de una bonificación en el tipo de interés.
Existe, además, una excepción importante en el artículo 17.3 de la ley: el prestamista puede exigirte:
- Un seguro de daños sobre la vivienda hipotecada.
- Una póliza que garantice el cumplimiento del préstamo (en la práctica, un seguro de vida o de protección de pagos) y los demás seguros previstos en la normativa hipotecaria.
En estos casos, tienes derecho a elegir la aseguradora: el banco debe aceptar una póliza alternativa con garantías equivalentes.
Seguro de hogar
El seguro sobre la vivienda hipotecada sí es exigible, al menos con cobertura contra incendios y daños, porque la vivienda es la garantía del préstamo. Lo que el banco no puede es obligarte a contratarlo con su aseguradora.
Si llevas tu propia póliza, el banco debe aceptarla siempre que tenga garantías equivalentes a las que exige, y debe indicártelas por escrito. No puede cobrarte por estudiarla ni empeorar las condiciones del préstamo por haberla elegido.
Seguro de vida
Aquí hay más confusión, porque las fuentes lo explican de maneras distintas. Lo que podemos afirmar:
- Ninguna ley obliga a todos los compradores a tener un seguro de vida para obtener una hipoteca.
- El banco sí puede exigir una póliza que garantice el pago del préstamo (según la excepción del artículo 17.3), pero esa exigencia debe constar en la oferta vinculante (FEIN) y en la escritura.
- En la práctica, muchos bancos lo ofrecen como venta combinada, con una bonificación en el tipo.
- En cualquier caso, puedes contratarlo con otra aseguradora, siempre que las coberturas sean equivalentes.
Si no te convence lo que te piden, puedes negociar, comparar con otros bancos o pedir una oferta sin seguro.
Venta combinada: la bonificación y su coste
Muchos bancos ofrecen un tipo más bajo si contratas seguros u otros productos con ellos. Esa rebaja suele ser de unas décimas de punto en el tipo de interés, aunque varía mucho. La clave es comparar:
- Cuánto te ahorras al año en intereses con la bonificación.
- Cuánto cuesta al año cada producto vinculado (prima del seguro, comisiones de tarjeta, etc.).
- Si la prima sube con los años o con tu edad, algo habitual en seguros de vida renovables.
Ejemplo orientativo
Imagina una hipoteca de 120.000 € a 25 años con un tipo del 2,5 % sin bonificación, y un 2,3 % si contratas seguros del banco. La cuota sería de unos 538 € frente a unos 526 €, es decir, un ahorro de unos 12 € al mes (unos 140 € al año) en la cuota. Si los seguros del banco cuestan más de esa cantidad al año en comparación con los que conseguirías por tu cuenta, la bonificación no compensa.
Las cifras son un ejemplo ilustrativo, no una oferta real.
Cómo saber si te compensa
- Pide dos ofertas: una con productos vinculados y otra sin ellos.
- Compara la TAE, que incluye el efecto de las bonificaciones y los productos.
- Pide presupuesto a otras aseguradoras con coberturas equivalentes y compara el coste total.
- Calcula el coste total a varios años, no solo el primero.
- Pregunta qué pasa si cancelas el seguro después: algunos bancos retiran la bonificación.
Qué debe cubrir una póliza equivalente
Para que el banco la acepte, el seguro debe ofrecer garantías equivalentes a las que exige en su propia póliza. Pide por escrito al banco qué coberturas mínimas requiere (por ejemplo, incendio, daños por agua, riesgos del continente) y compara. En el seguro de vida, comprueba:
- Capital asegurado: que cubra al menos el préstamo pendiente.
- Riesgos cubiertos: fallecimiento e, según el caso, invalidez.
- Beneficiario: puede ser el banco o tú, según lo acordado.
- Exclusiones y carencias.
Si el banco rechaza tu póliza
Si el banco no acepta una póliza equivalente sin justificarlo, puedes pedirle que te explique por escrito las garantías que no se cumplen. Si crees que se está vulnerando tu derecho, puedes reclamar al servicio de atención al cliente del banco y, después, al Banco de España. Un abogado o una asociación de consumidores también pueden orientarte.
Qué pasa si cambias de seguro después
Si ya tienes hipoteca y quieres cambiar de aseguradora, el banco puede revisar las condiciones, y en el caso de bonificaciones vinculadas al seguro, perderás el descuento si así figura en el contrato. Revisa tu escritura antes de cancelar nada.
Conclusión
El banco puede exigir un seguro de hogar y, en ciertos casos, una póliza que garantice el préstamo, pero no puede obligarte a contratarlos con él: tienes derecho a presentar una póliza equivalente. Los demás productos son opcionales y su único atractivo es la bonificación. Compara siempre el ahorro en intereses con el coste de los productos, y pide ofertas con y sin ellos.
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni financiero. Las condiciones de cada banco varían y la normativa puede cambiar; consulta siempre tu oferta vinculante (FEIN), tu contrato y, si lo necesitas, a un abogado o asesor.