Si vas a comprar una vivienda de segunda mano, te lo pedirán o te lo enseñarán: el certificado de eficiencia energética. La respuesta rápida a las dos preguntas del título: lo paga el propietario que vende, no el comprador, y su coste suele ser de unas pocas decenas a un par de centenares de euros, según la vivienda y el técnico.
Qué es el certificado energético
Es un documento oficial que evalúa el consumo de energía y las emisiones de CO₂ de una vivienda y le asigna una calificación de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente). La normativa que lo regula en España es el Real Decreto 390/2021, y está vinculado a una directiva europea.
El certificado va acompañado de la etiqueta energética, el distintivo con la letra y los colores que verás en los anuncios inmobiliarios. Puede incluir también recomendaciones para mejorar la eficiencia de la vivienda.
Es obligatorio para vender
El certificado es obligatorio para vender o alquilar una vivienda, tenga la calificación que tenga. Esto implica que:
- El vendedor debe tenerlo y entregarlo al comprador antes de formalizar la operación.
- En la compraventa debe anexarse al contrato una copia del certificado registrado y la etiqueta.
- La etiqueta debe aparecer en los anuncios de venta.
- Sin certificado, el vendedor se expone a sanciones y, en la práctica, la operación puede quedar bloqueada en la notaría.
Quién lo paga
El propietario, tanto en una compraventa como en un alquiler. Si eres comprador, no tienes que pagarlo tú; es el vendedor quien está obligado a solicitarlo y costearlo. Si un vendedor intenta trasladarte ese coste, puedes negociarlo o pedir que lo asuma, porque es una obligación suya.
Una excepción es la vivienda nueva, donde el promotor debe entregar el certificado del edificio terminado como parte de la documentación.
Cuánto cuesta
El precio depende de varios factores:
- Superficie y tipo de vivienda (piso, chalet, local).
- Antigüedad y complejidad del inmueble.
- Técnico o empresa que lo emita.
- Tasa de registro en la comunidad autónoma, que se paga aparte y varía según el territorio.
Como orientación, para una vivienda estándar suele moverse entre unas decenas y unos 200 euros, sin contar la tasa de registro. Son cifras aproximadas, y los precios pueden variar bastante según la zona y la época, así que lo razonable es pedir varios presupuestos y comprobar qué incluyen.
Cómo se obtiene
- Contrata a un técnico certificador competente (arquitecto, aparejador, ingeniero u otro profesional habilitado).
- El técnico visita la vivienda y recoge datos: superficie, orientación, materiales, instalaciones y aislamiento.
- Emite el certificado con la calificación y las recomendaciones.
- Se registra en el órgano competente de la comunidad autónoma. En Andalucía, el registro se realiza de forma telemática en el portal de la Junta de Andalucía.
- Se obtiene la etiqueta con el número de registro.
Cuánto dura
Según la normativa, la validez máxima es de 10 años. Algunas fuentes recientes indican que las viviendas con calificación G tienen una validez menor, de 5 años. Comprueba la fecha de validez del documento que te entreguen y que esté en vigor en el momento de la venta.
Qué debe comprobar el comprador
- Que exista y esté registrado: debe constar el número de registro.
- Que esté en vigor, sin haber superado su fecha de validez.
- La calificación (A-G) y el consumo y emisiones que refleja.
- Que corresponda a la vivienda (dirección, referencia catastral, superficie).
- Las recomendaciones de mejora, que pueden indicarte qué reformas podrías necesitar.
Por qué importa más allá del trámite
La calificación no es solo un papel: afecta a lo que pagarás después.
- Facturas de energía: una vivienda poco eficiente (letras bajas) suele gastar más en calefacción, refrigeración y agua caliente.
- Confort: mejor aislamiento significa menos frío y calor.
- Reformas futuras: una vivienda con mala calificación puede necesitar obras de aislamiento, ventanas o climatización.
- Negociación: una calificación baja puede ser un argumento para pedir una rebaja del precio.
- Financiación: algunas entidades ofrecen condiciones favorables en las llamadas hipotecas verdes para viviendas con buena calificación. Pregunta a tu banco si existen y qué requisitos tienen.
No confundas el certificado con otros documentos
- Cédula de habitabilidad: acredita que la vivienda reúne las condiciones mínimas para vivir en ella. Es un documento distinto, con requisitos que dependen de la comunidad autónoma.
- Nota simple: informa de la situación registral y de las cargas.
- Tasación: valora el inmueble para la hipoteca.
Conclusión
El certificado energético es obligatorio para vender una vivienda, lo paga el vendedor y suele costar entre unas decenas y unos 200 euros, más la tasa de registro. Como comprador, pídelo, compruébalo y léelo: te da una idea del gasto energético que tendrás y puede ayudarte a negociar.
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Los costes, plazos y requisitos pueden variar según el técnico y la comunidad autónoma, y la normativa cambia; verifícalos con un profesional o en el organismo competente.