Reformar antes de mudarte es lo más cómodo: la casa está vacía, no hay que vivir entre obras y puedes hacerlo todo de una vez. Pero también es el momento en que más dinero se escapa si no hay un plan. Esta guía te ayuda a decidir qué hacer primero, cuánto reservar y cómo no llevarte sorpresas.
Primero, decide si te conviene reformar ya
Antes de contratar a nadie, responde a tres preguntas:
- ¿Es imprescindible? Humedades, instalación eléctrica antigua o fontanería en mal estado conviene resolverlas antes de entrar. El resto (estética, cocina, suelos) se puede planificar por fases.
- ¿Tienes dinero separado? La reforma sale además de la entrada y los gastos de la compra. Si ya has gastado tu ahorro en comprar, entrar a vivir y reformar poco a poco puede ser más sensato.
- ¿Cuánto tiempo puedes esperar? Si estás pagando alquiler mientras tanto, cada mes de obra tiene un coste adicional.
Antes de comprar: aprovecha la inspección
Lo ideal es que el presupuesto de reforma se haga antes de cerrar la compra, no después. Así puedes:
- Negociar el precio con el vendedor si la vivienda necesita obras importantes.
- Saber qué dinero te sobra realmente para reformar.
- Evitar sorpresas en instalaciones o estructura.
Pide a un arquitecto, aparejador o reformista de confianza que visite la vivienda y te dé una idea de qué está en buen estado y qué no.
El orden correcto de una reforma
Las obras se hacen de lo «invisible» a lo «visible». Cambiar el orden suele obligar a repetir trabajos.
- Diagnóstico y proyecto: revisión técnica, medidas y decisiones sobre la distribución.
- Permisos y comunidad: licencia o comunicación al ayuntamiento y aviso a la comunidad, si procede.
- Derribos y tabiquería: si cambias la distribución.
- Instalaciones: electricidad, fontanería, calefacción, climatización y, en su caso, telecomunicaciones.
- Aislamiento y ventanas: mejoran el confort y reducen el gasto de energía.
- Revestimientos: alicatados, suelos y falsos techos.
- Carpintería: puertas, rodapiés y armarios.
- Cocina y baños: muebles, sanitarios y electrodomésticos.
- Pintura y acabados.
- Limpieza final y mudanza.
Qué priorizar si el presupuesto es limitado
No todo tiene la misma urgencia. Una forma de ordenarlo:
| Prioridad | Qué incluye | Por qué |
|---|---|---|
| Alta | Humedades, estructura, instalación eléctrica y fontanería, seguridad | Afectan a la seguridad y a la salud, y son caras de arreglar después |
| Media | Ventanas, aislamiento, calefacción, baño y cocina funcionales | Mejoran el confort y reducen gastos |
| Baja | Suelos, pintura, decoración, mobiliario | Se pueden hacer por fases o con bajo coste |
La idea es resolver primero lo que no se puede arreglar fácilmente cuando ya vives en la casa, y dejar para después lo que puede esperar.
Cómo hacer el presupuesto
1. Haz una lista de partidas
Anota cada trabajo: derribos, electricidad, fontanería, ventanas, suelos, baño, cocina, pintura, etc. Cuanto más detallado, más fácil comparar ofertas.
2. Pide al menos tres presupuestos
Que incluyan las mismas partidas, calidades y plazos. Si no son comparables, no sabrás cuál es realmente más barato. Puedes usar una plantilla como esta:
| Partida | Presupuesto A | Presupuesto B | Presupuesto C |
|---|---|---|---|
| Derribos y tabiquería | |||
| Electricidad | |||
| Fontanería | |||
| Ventanas y aislamiento | |||
| Suelos y alicatados | |||
| Baño | |||
| Cocina | |||
| Pintura | |||
| Total (con IVA) |
3. Reserva un margen para imprevistos
En reformas, siempre aparece algo: una tubería en mal estado, humedades ocultas, cableado antiguo. Lo habitual es añadir un 10-20 % de margen sobre el presupuesto, más alto si la vivienda es antigua.
4. Separa lo imprescindible de lo deseable
Marca cada partida como «imprescindible» o «deseable». Así sabrás qué recortar si el total se dispara.
Permisos y papeles
Según el tipo de obra, puede hacer falta:
- Licencia de obras o comunicación previa al ayuntamiento: cambia según el municipio y la magnitud de la reforma. Pregunta antes de empezar.
- Autorización de la comunidad de propietarios: necesaria si afectas a elementos comunes (fachada, estructura, bajantes).
- Proyecto técnico o dirección de obra: obligatorios en obras de cierta envergadura o que afecten a la estructura.
Hacer obras sin los permisos adecuados puede acarrear sanciones y problemas al vender después.
IVA y ayudas
Las obras de reforma en viviendas pueden tributar a un IVA reducido del 10 % si se cumplen ciertos requisitos (por ejemplo, que la vivienda sea de uso particular y tenga cierta antigüedad, y que el coste de los materiales aportados por el cliente no supere un porcentaje del total). Compruébalo con el contratista o con un asesor, porque las condiciones son concretas.
Además, pueden existir ayudas a la rehabilitación y a la eficiencia energética (aislamiento, ventanas, aerotermia), a nivel estatal, autonómico o municipal. Consulta las convocatorias vigentes antes de empezar las obras, porque normalmente no se conceden a trabajos ya iniciados.
Cómo elegir a quien haga la obra
- Pide referencias y, si puedes, visita obras anteriores.
- Comprueba que tiene seguro de responsabilidad civil.
- Exige un contrato por escrito con el alcance, el precio, los plazos de pago y la fecha de finalización.
- No pagues todo por adelantado: vincula los pagos al avance de la obra.
- Guarda las facturas, porque pueden servir para garantías y justificar ayudas.
Cómo financiar la reforma
- Con ahorros, la opción más sencilla si has dejado reserva.
- Ampliando la hipoteca, que puede ser posible si la reforma se plantea desde el principio. Pregunta al banco, porque no todas las entidades lo ofrecen.
- Préstamo personal, normalmente con un tipo de interés más alto que el de una hipoteca.
Compara siempre la TAE y el coste total antes de decidir.
Errores frecuentes
- Empezar sin presupuesto cerrado ni margen para imprevistos.
- Gastar en acabados antes de resolver instalaciones y humedades.
- Comparar presupuestos que no son iguales.
- Olvidar los permisos y el aviso a la comunidad.
- Mudarte antes de tiempo y vivir entre obras.
- No dejar dinero para muebles y mudanza.
Conclusión
Reformar antes de entrar a vivir ahorra molestias, pero exige planificación. Empieza por lo que afecta a la seguridad y a las instalaciones, pide varios presupuestos comparables, añade un margen de imprevistos del 10-20 % y no olvides los permisos. Y si el dinero no alcanza para todo, hacerlo por fases también es una opción inteligente.
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento técnico, legal ni financiero. Los costes, permisos, IVA y ayudas varían según el municipio, la obra y la normativa vigente; consulta siempre con un profesional y con tu ayuntamiento antes de empezar.