Cuando llegas a un acuerdo para comprar una vivienda, lo habitual es que, antes de ir al notario, firmes un contrato de arras y entregues una cantidad de dinero como señal. Es un documento sencillo, pero con consecuencias económicas importantes si luego cambias de opinión (o si el que se arrepiente es el vendedor). Te explico cómo funciona.
Qué son las arras
Las arras son una cantidad de dinero que el comprador entrega al vendedor como señal de que la operación va en serio. El contrato de arras recoge ese pago y fija las condiciones de la compraventa: el precio, el plazo para firmar la escritura, las obligaciones de cada parte y qué ocurre si alguna de ellas incumple.
Suele firmarse entre el acuerdo inicial y la firma ante notario, y su objetivo es reservar la vivienda y dar seguridad a ambas partes mientras se tramita, por ejemplo, la hipoteca.
Arras, reserva y señal: no es lo mismo
- Documento de reserva: suele ser una cantidad pequeña (a veces unos cientos o pocos miles de euros) para retirar la vivienda del mercado durante unos días mientras negociais. Puede ser el paso previo a las arras.
- Contrato de arras: formaliza el acuerdo con más detalle y una señal normalmente mayor.
- Señal: es el dinero entregado. Según el tipo de arras, determina qué pasa si alguien se echa atrás.
Los tres tipos de arras
Arras confirmatorias
Son una prueba de que el contrato se ha perfeccionado y un adelanto del precio. Si alguien incumple, el otro puede exigir el cumplimiento del contrato (obligar a vender o a comprar) o resolverlo y reclamar daños y perjuicios, que a veces hay que acreditar en un proceso judicial.
Arras penitenciales
Son las más habituales en la práctica y las que más dudas generan. Permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato a cambio de una penalización fijada de antemano:
- Si te echas atrás tú, pierdes la cantidad entregada.
- Si se echa atrás el vendedor, debe devolverte el doble de lo recibido.
Arras penales
Fijan una indemnización por incumplimiento. Si alguien incumple, el otro puede reclamar la pena pactada y, según lo acordado, exigir además el cumplimiento. Se usan menos que las anteriores.
| Tipo | Si te echas atrás | Si se echa atrás el vendedor |
|---|---|---|
| Confirmatorias | Pueden exigirte cumplir o reclamarte daños | Puedes exigir cumplimiento o reclamar daños |
| Penitenciales | Pierdes la señal | Te devuelve el doble |
| Penales | Pagas la pena pactada | Paga la pena pactada |
Si el contrato no aclara de qué tipo son, la interpretación puede ser objeto de discusión, por eso es esencial que lo especifique claramente.
Ejemplo práctico
Compras una vivienda de 150.000 € y entregas 15.000 € como señal, en arras penitenciales.
- Si desistes tú: pierdes los 15.000 €.
- Si desiste el vendedor: te devuelve 30.000 € (el doble).
- Si todo sale bien: los 15.000 € se descuentan del precio y en la notaría pagas el resto.
Así ves el riesgo: entregar una señal elevada sin cláusulas de protección puede costarte mucho si algo falla.
Cuánto se suele entregar
No hay una cifra legal fija. Lo habitual es una cantidad que ronda entre el 5 % y el 10 % del precio, pero se acuerda libremente entre las partes. Es negociable, y conviene que sea una cantidad que puedas permitirte perder si algo sale mal.
Qué debe incluir el contrato de arras
Un buen contrato de arras recoge, al menos:
- Datos de las partes y de la vivienda (dirección, referencia catastral, datos registrales).
- Precio total y forma de pago.
- Importe de las arras y su tipo (confirmatorias, penitenciales o penales).
- Fecha límite para firmar la escritura ante notario.
- Estado de cargas de la vivienda y obligación del vendedor de entregarla libre de ellas.
- Reparto de gastos e impuestos, conforme a la ley.
- Qué se incluye en la venta (muebles, electrodomésticos, trastero, garaje).
- Consecuencias del incumplimiento para cada parte.
La cláusula de la hipoteca: tu mejor protección
Si necesitas hipoteca, es fundamental incluir una cláusula suspensiva o de condición que diga que, si el banco no te concede la financiación, el contrato queda sin efecto y recuperas la señal. También puede condicionarse a que la tasación alcance un valor mínimo. Sin esa cláusula, podrías perder el dinero aunque la causa no dependa de ti.
Consejos antes de firmar
- Lee todo el contrato con calma y no firmes bajo presión.
- Comprueba la situación legal de la vivienda (nota simple) antes de entregar dinero.
- Define el tipo de arras de forma explícita.
- Incluye la cláusula de hipoteca y, si procede, la de tasación mínima.
- Paga por transferencia o cheque bancario y guarda el justificante; evita pagar en efectivo.
- Consulta con un abogado o profesional si tienes dudas: es una inversión pequeña comparada con lo que está en juego.
Qué hacer si quieres echarte atrás
Revisa primero qué tipo de arras firmaste y qué dice el contrato sobre desistimiento y plazos. Si no existe una causa que te proteja, desistir puede costarte la señal o una indemnización. Antes de tomar la decisión, habla con un profesional y, si es posible, intenta negociar una salida con el vendedor.
Conclusión
El contrato de arras da seguridad a ambas partes, pero también te compromete. Lo más importante es saber qué tipo de arras firmas, no entregar más dinero del que puedas permitirte perder y proteger tu compra con las cláusulas adecuadas, sobre todo la de la hipoteca. Una buena lectura previa puede ahorrarte un disgusto importante.
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal. Las consecuencias concretas dependen de lo que diga tu contrato y de la normativa aplicable, así que consulta con un abogado antes de firmar.