Antes de concederte una hipoteca, el banco quiere saber cuánto vale realmente la casa que vas a comprar. Para eso exige una tasación. Es un trámite que suele pasar desapercibido hasta que el resultado es inferior al precio pactado, y entonces puede cambiar tus cuentas. Te explico cómo funciona.
Qué es la tasación
La tasación es una valoración oficial del inmueble realizada por un técnico de una sociedad de tasación homologada (normalmente un arquitecto o arquitecto técnico). Al final se emite un certificado con el valor de tasación, que el banco utiliza como referencia para calcular la hipoteca.
Es importante distinguirla de otros valores que a veces se confunden:
- Precio de compra: lo que tú y el vendedor pactáis.
- Valor de tasación: lo que estima la sociedad tasadora, siguiendo criterios de la normativa hipotecaria.
- Valor catastral y valor de referencia: valores administrativos que se usan para impuestos y que no tienen por qué coincidir con el valor de mercado.
Por qué la exige el banco
La vivienda es la garantía de la hipoteca. Si dejaras de pagar, el banco tendría que poder recuperar su dinero vendiéndola, así que necesita saber cuánto vale de forma independiente. Además, es un requisito para poder conceder el préstamo hipotecario.
Cómo influye en el dinero que te prestan
Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del menor valor entre el precio de compra y el valor de tasación. Es decir, si la tasación sale más alta que el precio, no te prestan más, porque cuenta el precio de compra. Pero si sale más baja, el límite baja.
| Caso | Precio de compra | Valor de tasación | Hipoteca máxima (80 %) | Entrada que debes aportar |
|---|---|---|---|---|
| Tasación igual o mayor | 150.000 € | 150.000 € o más | 120.000 € | 30.000 € |
| Tasación baja | 150.000 € | 140.000 € | 112.000 € | 38.000 € |
En el segundo caso, aunque pagas 150.000 €, el banco calcula sobre 140.000 €. La diferencia (8.000 €) la tienes que poner tú, además de los gastos.
Cuánto cuesta una tasación
El coste depende de la sociedad tasadora, del tipo de vivienda y de su ubicación. Para una vivienda habitual estándar, suele moverse entre unos 250 y 600 euros, aunque puede ser mayor para inmuebles grandes o complejos (chalets, fincas, locales). Pide siempre el presupuesto antes de encargarla.
La tasación la paga el comprador, y normalmente se abona aunque después decidas no firmar la hipoteca. Por eso conviene no encargarla hasta tener razonablemente claro que vas a seguir adelante.
Cómo es el proceso
- Encargo: lo pides tú (o lo gestiona el banco) a una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
- Documentación: se suele pedir la nota simple, la escritura, referencia catastral y datos de la vivienda.
- Visita: el tasador visita el inmueble para revisar su superficie, estado, antigüedad, distribución y entorno.
- Análisis: compara con viviendas similares de la zona y aplica los métodos de valoración establecidos por ley.
- Informe: recibes el certificado de tasación con el valor final.
El proceso suele llevar de unos días a un par de semanas, según la disponibilidad del tasador.
Qué factores influyen en el valor
- Ubicación y servicios de la zona.
- Superficie útil y distribución.
- Estado de conservación y antigüedad.
- Calidades, orientación, luz y elementos como garaje, trastero o terraza.
- Situación jurídica y urbanística: cargas, licencias, si hay construcciones sin legalizar.
- Precios de viviendas comparables en el mercado.
Cuánto dura la validez de la tasación
El certificado de tasación tiene una validez limitada, normalmente de seis meses. Si se supera ese plazo sin formalizar la hipoteca, puede ser necesario actualizarla, con el coste que eso supone. Comprueba el plazo de validez que figure en tu informe.
Qué hacer si la tasación sale baja
Si el valor es inferior al precio acordado, no pierdas la calma. Tienes varias opciones:
- Negociar el precio con el vendedor: presenta el informe como argumento para pedir una rebaja. Es la vía más habitual.
- Aportar la diferencia con tus ahorros: si puedes cubrir la entrada adicional sin quedarte sin colchón, puedes seguir adelante.
- Pedir al banco que revise la tasación, aportando datos de viviendas comparables o aspectos que el tasador no haya considerado.
- Probar con otra entidad: cada banco puede trabajar con tasadoras distintas y valorar el riesgo de forma diferente. Valora si compensa el tiempo y el coste de repetir la tasación.
- Renunciar a la compra, si las condiciones del contrato de arras lo permiten y la operación ya no te conviene.
Cómo protegerte antes de que ocurra
La mejor forma de evitar sorpresas es incluir en el contrato de arras una cláusula que condicione la compra a la obtención de la hipoteca o a un valor mínimo de tasación. Así, si la valoración sale baja o el banco no concede el préstamo, podrías desistir sin perder la señal. Consulta cómo redactarla con un abogado o gestor antes de firmar.
Consejos prácticos
- Compara el precio de la casa con viviendas similares de la zona antes de ofertar; así reduces el riesgo de una tasación baja.
- Prepara la vivienda: si ya eres propietario del inmueble o tienes acceso, facilita el acceso al tasador y los documentos que pida.
- Revisa el informe al recibirlo: comprueba superficie, datos registrales y comparables.
- No encargues la tasación demasiado pronto si todavía no tienes claro el resto de condiciones.
Conclusión
La tasación es un requisito clave de la hipoteca: determina cuánto te puede prestar el banco, que suele ser hasta el 80 % del menor entre el precio y el valor tasado. Cuesta entre unos cientos de euros, la paga el comprador y, si sale baja, tendrás que negociar, aportar más entrada o buscar alternativas. Protegerte con una cláusula en las arras te dará tranquilidad.
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento legal ni financiero. Los costes, plazos y criterios pueden variar según la entidad y la sociedad tasadora; consulta siempre con tu banco o un asesor antes de tomar decisiones.