Una de las primeras preguntas que se hace cualquiera que quiere comprar su vivienda es: ¿cuánto dinero tengo que tener ahorrado? La respuesta corta es que necesitas bastante más que el precio de la entrada. En este artículo te explico qué partidas hay que pagar, cuánto suponen y cómo calcular tu cifra.
La regla rápida: entre el 28 % y el 35 % del precio
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de la vivienda. Eso significa que el 20 % restante (la entrada) tiene que salir de tus ahorros. A eso hay que sumar los gastos de la compra, que suelen suponer entre un 8 % y un 13 % adicional según la comunidad autónoma y el tipo de vivienda.
Resultado: para una vivienda de segunda mano en Andalucía, lo normal es necesitar ahorrado en torno al 28 % del precio. En comunidades con impuestos más altos, como Cataluña, la cifra sube.
1. La entrada (20 %)
Es la parte que el banco no te presta. Si la vivienda cuesta 150.000 €, la entrada es de 30.000 €. Algunos bancos financian más del 80 % en casos concretos, pero no es lo habitual y suele implicar condiciones más exigentes.
2. Los impuestos
Es el gasto que más pesa y el que más depende de qué compres y dónde.
- Vivienda de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía el tipo general es del 7 %, con tipos reducidos del 6 % y del 3,5 % en determinados casos (por ejemplo, jóvenes o familias numerosas, siempre que se cumplan los requisitos y los límites de valor).
- Vivienda nueva: pagas IVA (normalmente el 10 %) más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (en Andalucía, un 1,2 %).
Comprobar si tienes derecho a un tipo reducido puede ahorrarte miles de euros, así que merece la pena consultarlo antes de firmar.
3. Otros gastos de la compraventa
Además de los impuestos, cuenta con estos costes:
- Notaría: varios cientos de euros, según el precio y el número de documentos.
- Registro de la propiedad: también regulado por arancel.
- Gestoría: opcional, pero muy habitual para tramitar los papeles.
- Tasación: obligatoria si pides hipoteca, y la paga el comprador.
Desde la Ley 5/2019, el banco asume los gastos de formalización de su propia escritura de hipoteca, así que esa parte ya no corre de tu cuenta.
Ejemplo: vivienda de segunda mano en Andalucía
| Precio de la casa | Entrada (20 %) | Gastos aprox. | Ahorro necesario |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 12.250 € | ≈ 42.250 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 15.750 € | ≈ 55.750 € |
Para hacerte una idea del mercado, una vivienda media en Andalucía ronda los 187.000 €, lo que supone unos 37.400 € de entrada, además de los gastos.
Son cifras orientativas: el total real depende de tu situación y de la vivienda concreta.
4. Un colchón que mucha gente olvida
No gastes hasta el último euro en la compra. Conviene reservar dinero para:
- Mudanza y puesta a punto: pintura, pequeñas reformas, electrodomésticos.
- Muebles si la casa no los incluye.
- Fondo de emergencia: idealmente entre 3 y 6 meses de gastos, porque tendrás una cuota hipotecaria fija cada mes.
¿Se puede comprar con menos ahorros?
Sí, hay vías que reducen la entrada que debes aportar:
- Líneas de avales públicos (como las de la Junta de Andalucía o el ICO), que permiten financiar hasta el 100 % del precio. Ojo: el aval cubre la entrada, no los gastos, y suele traducirse en una cuota mensual algo más alta. Consulta siempre las condiciones y requisitos vigentes.
- Tipos reducidos de ITP, que bajan el coste de los impuestos.
- Comprar una vivienda más barata o de segunda mano en zonas con precios más asequibles.
Cómo calcular tu cifra en 3 pasos
- Multiplica el precio de la casa por 0,20 para obtener la entrada.
- Calcula los impuestos (7 % del precio en segunda mano en Andalucía, salvo reducciones) y suma unos 2.000 € – 2.500 € de notaría, registro, gestoría y tasación.
- Añade un colchón de varios miles de euros para imprevistos y mudanza.
Conclusión
Para comprar una casa necesitas ahorrar la entrada más los gastos, es decir, aproximadamente un tercio del precio de la vivienda. Planifica con tiempo, revisa si te corresponden ayudas o tipos reducidos y no comprometas nunca todo tu dinero disponible.
Este artículo es meramente informativo y no constituye asesoramiento financiero. Los impuestos y las condiciones hipotecarias pueden cambiar, así que verifica los datos actuales con tu banco, notaría o gestoría antes de comprar.