Cuando miras el precio de un piso, esa cifra es solo una parte de lo que vas a desembolsar. A ella hay que sumar impuestos y gastos de formalización que, según lo publicado, pueden representar entre el 10 % y el 15 % del precio. Si no los has contado, te pueden descuadrar toda la compra. En esta guía te explicamos cada gasto, cuánto cuesta aproximadamente, quién lo paga y cómo calcular el total.
Resumen rápido
- Vivienda de segunda mano: pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que fija cada comunidad autónoma, más notaría, registro, gestoría y tasación.
- Vivienda nueva: pagas IVA (10 % en general) y AJD (Actos Jurídicos Documentados), más notaría, registro, gestoría y tasación.
- Gastos de la hipoteca: desde la Ley 5/2019, el banco asume buena parte de ellos. Tú sigues pagando la tasación, los gastos de la compraventa y los impuestos de la compra.
1. El impuesto: ITP o IVA + AJD
Es, con diferencia, el gasto más grande. Depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
Vivienda de segunda mano: ITP
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan su propio tipo y sus reducciones. Según las fuentes consultadas, el tipo general oscila entre el 4 % y el 13 % según el territorio, y en muchas comunidades se mueve entre el 6 % y el 10 %.
Algunos ejemplos, según lo publicado para 2026:
| Comunidad | ITP general aproximado |
|---|---|
| País Vasco | Alrededor del 4 % (régimen foral; varía por territorio) |
| Comunidad de Madrid | 6 % |
| Andalucía | 7 % |
| Cataluña | Entre el 10 % y el 13 %, según el valor |
Las fuentes no coinciden en el tipo de varias comunidades (por ejemplo, en la Comunidad Valenciana o en Galicia), y muchas aplican escalas por tramos que suben con el precio. Por eso, conviene consultar el tipo vigente en la web tributaria de tu comunidad.
[AÑADIR ANTES DE PUBLICAR: tabla completa de ITP por comunidad autónoma, tomada de las webs oficiales de cada comunidad, con la fecha de consulta.]
Reducciones. Muchas comunidades aplican tipos reducidos para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o viviendas de protección oficial, normalmente con límites de precio o de renta. Según las fuentes, por ejemplo, Andalucía aplica un tipo reducido para jóvenes con vivienda habitual de valor limitado. Es uno de los mayores ahorros posibles, así que comprueba si cumples las condiciones antes de calcular nada.
Vivienda nueva: IVA + AJD
- IVA: el tipo general para vivienda es del 10 % (existe un tipo reducido para algunas viviendas de protección oficial). En Canarias se aplica el IGIC, y en Ceuta y Melilla el IPSI.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): también lo fija cada comunidad, normalmente entre el 0,5 % y el 1,5 % del precio.
En una vivienda nueva no se paga ITP, y en una de segunda mano no se paga IVA.
2. Notaría
El notario autoriza la escritura de compraventa. Sus honorarios (los aranceles) están regulados por ley y dependen sobre todo del precio de la vivienda. Según los comparadores, la notaría de la compraventa suele costar de forma orientativa entre 600 y 1.000 €, y la paga el comprador.
Si hay hipoteca, existe una segunda escritura, la del préstamo hipotecario, cuya notaría paga el banco desde la Ley 5/2019.
3. Registro de la Propiedad
Para figurar oficialmente como propietario, hay que inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Los aranceles también están regulados y dependen del valor. Según lo publicado, la inscripción de la compraventa cuesta aproximadamente entre 300 y 700 €, y la paga el comprador. La inscripción de la hipoteca la paga el banco.
4. Gestoría
La gestoría se encarga de presentar la escritura, liquidar el impuesto y tramitar la inscripción. Sus honorarios no están regulados, y suelen rondar los 300-500 €. No es obligatoria: puedes hacer los trámites tú mismo, aunque supone dedicar tiempo y conocer el procedimiento. La gestoría ligada a los trámites de la hipoteca la asume el banco.
5. Tasación
Si pides hipoteca, el banco exige una tasación oficial de la vivienda. La paga el comprador, aunque la encargue el banco, y cuesta aproximadamente entre 250 y 600 € según el tamaño y la ubicación. Algunos bancos la incluyen en su oferta comercial, así que puedes preguntar si te la asumen.
Quién paga cada gasto
Desde la Ley 5/2019 (LCCI), el reparto suele ser así, según lo publicado:
| Gasto | Quién paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) o IVA + AJD (nueva) | Comprador | Según comunidad y precio |
| Notaría de la compraventa | Comprador | 600-1.000 € |
| Registro de la compraventa | Comprador | 300-700 € |
| Gestoría de la compraventa | Comprador | 300-500 € |
| Tasación | Comprador | 250-600 € |
| Notaría de la hipoteca | Banco | 600-900 € |
| Registro de la hipoteca | Banco | 300-600 € |
| Gestoría de la hipoteca | Banco | 300-500 € |
| AJD de la hipoteca | Banco | Según comunidad |
Los importes son estimaciones de comparadores y pueden variar. Comprueba en tu FEIN qué gastos te atribuye el banco y exige que quede por escrito.
Ejemplos con números
Supón una vivienda de 200.000 € y unos gastos de 2.000 € en total entre notaría, registro, gestoría y tasación (cifras orientativas):
Vivienda de segunda mano
| Comunidad (ITP) | Impuesto | Otros gastos | Total | % del precio |
|---|---|---|---|---|
| ITP del 6 % | 12.000 € | 2.000 € | 14.000 € | 7,0 % |
| ITP del 7 % | 14.000 € | 2.000 € | 16.000 € | 8,0 % |
| ITP del 10 % | 20.000 € | 2.000 € | 22.000 € | 11,0 % |
Vivienda nueva (precio sin IVA 200.000 €, AJD del 1,2 % a modo de ejemplo)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| IVA (10 %) | 20.000 € |
| AJD (1,2 %) | 2.400 € |
| Otros gastos | 2.000 € |
| Total | 24.400 € (12,2 %) |
Como ves, el tipo de ITP o el IVA marcan la diferencia. Entre una comunidad con un ITP del 6 % y otra del 10 %, en una vivienda de 200.000 € hay unos 8.000 € de diferencia. Y una vivienda nueva suele salir más cara en impuestos que una usada.
Esto también explica por qué la regla de «ahorra el 10-12 %» es una estimación general: en comunidades con ITP bajo, el total puede quedarse más cerca del 8-9 %, y en las de ITP alto o en obra nueva puede superar el 12 %.
Cómo calcular tus gastos totales
- Averigua si es nueva o usada (ITP o IVA + AJD).
- Consulta el tipo vigente en la web tributaria de tu comunidad y mira si te corresponde alguna reducción.
- Calcula el impuesto sobre el precio de compra (o el valor de referencia, si es mayor).
- Suma notaría, registro y gestoría de la compraventa (unos 1.500-2.500 € en total, según las estimaciones consultadas).
- Añade la tasación.
- Comprueba en la FEIN qué gastos asume el banco.
- Suma el resultado a tu entrada (el 20 % si el banco financia el 80 %) para saber cuánto ahorro necesitas.
Ten en cuenta que la Administración puede liquidar el impuesto sobre el valor de referencia del inmueble si es superior al precio que figura en la escritura.
Cuándo se pagan
- Arras: al reservar la vivienda se suele pagar una cantidad (a cuenta del precio), antes de la firma.
- Notaría: normalmente en el momento de la firma.
- Impuesto (ITP o AJD): debe liquidarse tras la firma, en un plazo que, según lo habitual, ronda los 30 días hábiles; confirma el plazo con tu gestor o en tu comunidad.
- Registro: cuando la gestoría presenta la escritura.
- Tasación: antes de la firma, al solicitar la hipoteca.
¿Se pueden financiar los gastos con la hipoteca?
Normalmente no: los bancos financian como máximo un porcentaje del valor de la vivienda y los gastos van aparte. Existen hipotecas del 100 % más gastos, pero son excepcionales y suelen exigir garantías adicionales (lo explicamos en nuestro artículo sobre hipotecas del 100 %). Lo habitual es tener ahorrado el 20 % de entrada más los gastos.
Cómo reducir los gastos
- Comprueba reducciones fiscales de tu comunidad (jóvenes, familias numerosas, vivienda habitual).
- Compara presupuestos de gestoría, cuyos honorarios son libres, o valora hacer los trámites tú mismo.
- Elige tu notario. Los aranceles están regulados, pero puedes pedir una estimación previa.
- Pregunta al banco si asume la tasación dentro de su oferta.
- Verifica que no te repercuten gastos que corresponden al banco.
- Negocia el precio de compra teniendo en cuenta que el impuesto se calcula sobre él.
Errores habituales
- Calcular solo la entrada y olvidar los gastos.
- Usar un porcentaje genérico sin mirar el ITP de tu comunidad.
- Confundir los gastos de la compraventa con los de la hipoteca.
- No comprobar qué gastos pone la FEIN a cargo del banco.
- Olvidar las arras al planificar el flujo de dinero.
- No guardar un margen para imprevistos (mudanza, reformas, seguros, suministros).
Conclusión
Además del precio, planifica entre un 8 % y un 15 % más, según la comunidad y si la vivienda es nueva o usada. El impuesto es la partida decisiva; notaría, registro, gestoría y tasación suman unos pocos miles de euros. Calcula tu caso concreto, verifica lo que asume el banco y suma estos gastos a tu entrada para saber cuánto ahorro necesitas realmente.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni financiero personalizado. Los tipos impositivos y las reducciones cambian con frecuencia: consulta siempre la normativa de tu comunidad autónoma y, si lo necesitas, a un gestor o asesor fiscal.