Al comprar una vivienda en España no pagas siempre los mismos impuestos. La clave está en una pregunta: ¿la vivienda es nueva o de segunda mano? De la respuesta depende si pagas IVA más AJD o ITP, y la diferencia puede ser de miles de euros. En esta guía te explicamos qué es cada impuesto, cuándo se aplica, cómo se calcula y cuándo hay que pagarlo.
Los tres impuestos de un vistazo
| Impuesto | Qué es | Cuándo se paga |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) | Grava la compra de una vivienda de segunda mano | Vivienda usada |
| IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) | Grava la primera venta de una vivienda nueva | Vivienda nueva |
| AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados) | Grava determinados documentos notariales | Vivienda nueva (y la hipoteca, que paga el banco) |
La regla básica: vivienda nueva = IVA + AJD; vivienda usada = ITP. Nunca se pagan IVA e ITP por la misma compra.
¿Cómo saber si es nueva o de segunda mano?
Se considera vivienda nueva (primera entrega) cuando:
- La compras directamente al promotor o constructor, incluso si aún está en construcción o sobre plano.
- Se trata de una vivienda cuya rehabilitación ha concluido y se vende por primera vez tras esa obra.
- Según lo publicado, también cuando un promotor la ha tenido alquilada durante al menos dos años y se la vende a los propios inquilinos.
Es segunda mano cuando ya ha tenido un primer propietario y se vende a partir de ahí, por ejemplo entre particulares. Los casos intermedios (una vivienda vendida por una empresa que no es promotora, por ejemplo) pueden tener matices, por lo que conviene confirmarlos con el notario o con un gestor antes de firmar.
Vivienda de segunda mano: el ITP
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, que fijan su propio tipo y sus propias reducciones. Según lo publicado, el tipo general oscila entre el 4 % y el 13 %, con tarifas que en algunas comunidades suben por tramos según el valor de la vivienda.
- Lo paga el comprador.
- Se liquida con el modelo 600 (u otro equivalente en las comunidades con gestión propia).
- En una vivienda de segunda mano no se paga IVA, y la cuota variable del AJD tampoco se aplica a la compraventa.
Algunos ejemplos publicados para 2026: Madrid 6 %, Andalucía 7 %, Cataluña entre el 10 % y el 13 % según el valor, y el País Vasco en torno al 4 % por su régimen foral. Las fuentes no coinciden en el tipo de varias comunidades, y algunas están cambiando sus tipos en 2026, así que consulta siempre el vigente en la web tributaria de tu comunidad.
[AÑADIR ANTES DE PUBLICAR: tabla de ITP por comunidad autónoma tomada de las webs oficiales, con la fecha de consulta.]
Vivienda nueva: IVA y AJD
IVA
En la compra de una vivienda nueva se aplica el IVA del 10 % sobre el precio, un tipo reducido respecto al general del 21 %.
- Para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, el IVA baja al 4 %.
- Los garajes que se compran junto a la vivienda tributan al 10 % hasta un máximo de dos plazas; según lo publicado, a partir de la tercera se aplica el tipo general del 21 %. Los locales comerciales tributan al 21 %.
- En Canarias no se aplica el IVA sino el IGIC, y en Ceuta y Melilla el IPSI, con sus propios tipos.
El IVA lo pagas al promotor como parte del precio, normalmente a lo largo del proceso de compra y en la escritura. Es importante saber que, al ser un porcentaje del precio, el precio que te anuncian puede ir sin IVA: pregúntalo.
AJD
En la vivienda nueva se paga además el AJD, un impuesto que también fija cada comunidad. Según lo publicado, suele situarse entre el 0,5 % y el 2 % del valor, con tipos reducidos en algunas comunidades para vivienda habitual. Lo paga el comprador y se liquida en la comunidad autónoma.
El AJD de una compraventa tiene dos partes: una cuota fija (por el papel timbrado de los documentos, de importe muy reducido) y una cuota variable, que es la que supone dinero de verdad y solo se aplica a la vivienda nueva.
Y el AJD de la hipoteca
También existe AJD por formalizar la hipoteca. Desde la reforma de 2019, lo paga el banco y no tú. Compruebalo en tu FEIN, porque la entidad debe indicarlo.
Cómo se calcula la base: precio o valor de referencia
El impuesto se calcula sobre una base imponible. Desde 2022, la Administración utiliza el valor de referencia del Catastro: si el precio que figura en la escritura es inferior a ese valor, tributarás por el valor de referencia; si es superior, sobre el precio.
Ejemplo ilustrativo: compras una vivienda de segunda mano en una comunidad con un ITP del 7 %. La escritura dice 180.000 €, pero el valor de referencia del Catastro es 200.000 €.
| Base imponible | ITP (7 %) | |
|---|---|---|
| Sobre el precio escriturado | 180.000 € | 12.600 € |
| Sobre el valor de referencia | 200.000 € | 14.000 € |
Te tocaría pagar 1.400 € más. Por eso conviene consultar el valor de referencia del inmueble antes de cerrar la compra, algo que puedes hacer a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Comparativa con números
Veamos una vivienda de 250.000 € (precio sin IVA en el caso de la nueva), con cifras ilustrativas:
| Escenario | Impuesto | Importe |
|---|---|---|
| Segunda mano, ITP del 6 % | 6 % | 15.000 € |
| Segunda mano, ITP del 7 % | 7 % | 17.500 € |
| Segunda mano, ITP del 10 % | 10 % | 25.000 € |
| Nueva, IVA 10 % + AJD 1,5 % | 11,5 % | 28.750 € (25.000 + 3.750) |
| Nueva VPO especial, IVA 4 % + AJD 1,5 % | 5,5 % | 13.750 € (10.000 + 3.750) |
En este ejemplo, una vivienda nueva con IVA del 10 % acarrea unos 11.250 € más de impuestos que una usada con ITP del 7 %. Aun así, el precio de venta, el estado y la ubicación también pesan en la decisión: no se trata solo de impuestos.
Cuándo y cómo se pagan
- ITP y AJD: tienes un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para presentar la autoliquidación (modelo 600 u otro según tu comunidad). Pasado el plazo, la Administración aplica recargos.
- Justificante: una vez pagado el impuesto, el justificante es necesario para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.
- IVA: se paga al promotor junto con el precio, no se liquida directamente en Hacienda.
- Gestoría: muchos compradores delegan este trámite en una gestoría, aunque puedes hacerlo tú mismo por vía telemática.
Reducciones y bonificaciones
Muchas comunidades aplican tipos reducidos de ITP o AJD para colectivos concretos, normalmente con límites de edad, renta o precio:
- Menores de 35 años que compran su vivienda habitual.
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad.
- Viviendas de protección oficial (VPO), con tipos propios.
Según las fuentes consultadas, los tipos reducidos pueden ser considerablemente más bajos que el general (por ejemplo, de entre el 3 % y el 6 % en algunos casos), pero cada comunidad fija sus condiciones. Es uno de los mayores ahorros posibles, así que mira siempre si cumples los requisitos antes de calcular el coste final.
[AÑADIR ANTES DE PUBLICAR: reducciones concretas de la comunidad en la que se centre tu web, con enlace a la fuente oficial.]
Otros impuestos que pueden aparecer
- Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos): por norma general lo paga quien vende, no quien compra. Aun así, confirma quién lo asume en tu contrato.
- IBI y gastos de comunidad: no son impuestos de la compra, pero normalmente se prorratean con el vendedor. Pide los últimos recibos pagados.
- Impuesto de Sucesiones y Donaciones: si la vivienda no la compras, sino que te la dejan en herencia o te la donan, se aplica otro impuesto distinto, que varía según la comunidad.
Errores habituales
- Confundir los dos regímenes y calcular IVA sobre una vivienda usada, o ITP sobre una nueva.
- Olvidar que el precio de obra nueva puede ir sin IVA.
- No comprobar el valor de referencia del Catastro, y llevarte una sorpresa en la liquidación.
- Dejar pasar el plazo de 30 días hábiles.
- No mirar las reducciones a las que podrías tener derecho.
- Dar por hecho que el AJD de la hipoteca es tuyo, cuando suele asumirlo el banco.
Conclusión
Entender si compras una vivienda nueva o usada es el primer paso para saber qué impuestos te tocan: IVA (10 %) más AJD si es nueva, o ITP si es de segunda mano, con un tipo que fija tu comunidad autónoma. Calcula siempre sobre el mayor entre el precio y el valor de referencia, comprueba las reducciones a las que tienes derecho y respeta el plazo de 30 días hábiles para pagar. Así evitarás sorpresas en el presupuesto final.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Los tipos impositivos, las reducciones y los plazos cambian con frecuencia y dependen de cada comunidad autónoma: consulta siempre la normativa vigente y, si lo necesitas, a un gestor o asesor fiscal.